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Dossier : Vous êtes locataire / Location meublée

Fin du bail (Location meublée)

Introduction

La durée d'un bail pour un logement loué meublé à titre de résidence principale est d’un an (cette durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant). 

À la fin de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions (sauf si la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant). 
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis. 
Le propriétaire peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance, 

  • soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille,
  • soit pour le vendre,
  • soit pour un motif sérieux et légitime.

À l’initiative du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).

À l’initiative du bailleur

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois mettre fin au bail, sous conditions.
Il doit justifier : 

  • soit de la volonté de vendre le logement ;
  • soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille  (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
  • soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire trois mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux. 

Protection du locataire âgé et à faibles ressources

Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec telle personne. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Les formalités du préavis

Le locataire ou le propriétaire doivent notifier leur congé par courrier en précisant le motif et en joignant les justificatifs. Le courrier doit être soit adressé en recommandé avec demande d’avis de réception, soit notifié par un huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier.
Le propriétaire doit également joindre une notice d’information relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (un décret définira cette notice).

Au départ du locataire

À la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le propriétaire et le locataire ou, en cas de désaccord, par un huissier(1). De même, les parties doivent établir un inventaire et un état détaillé du mobilier.

Le propriétaire doit compléter l’état des lieux de sortie par les relevés des index des installations de chauffage et d’eau chaude individuelle, ou collective avec un comptage individuel. 
Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire.
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés (délai réduit à un mois en cas de conformité de l’état des lieux d’entrée à celui de sortie). Le remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des charges ou des dégradations liées à un usage anormal du logement. Les dégradations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garanti restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

Le propriétaire peut s'assurer de l'arrêt des comptes auprès des fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone. La taxe d’habitation étant due par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier de l’année, il peut signaler le changement d’adresse du locataire au service des impôts.

Les recours en cas de litige

En cas de litige, la commission de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire. Elle convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. À défaut de conciliation, le juge du tribunal d'instance sera compétent. Il peut par exemple, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide en l'absence de motifs sérieux et légitimes. Le congé frauduleux peut être sanctionné par une amende, proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 €.

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