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Dossier : Vous êtes locataire / Location meublée

Renouvellement du bail (Location meublée)

Introduction

Le contrat de location d'un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an. 

À la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automatiquement et dans les mêmes conditions pour un an.
Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d'un bail d'une durée de neuf mois qui n'est pas reconductible tacitement. Dans ce cas, si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend fin à son terme.

Révision du loyer

Si le bail prévoit une clause de révision, le loyer peut être augmenté. Toutefois, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Attention : la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. S'il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. 

Renouvellement du bail de location avec un nouveau loyer

Au moment du renouvellement du bail, les modalités d’ajustement  du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement. 
On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (renseignez-vous auprès de votre ADIL).

Modalités de réévaluation du loyer en zone détendue (communes non soumises à encadrement des loyers)

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Quelle procédure suivre ?

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Sa proposition doit reproduire l'article 17, II de la loi du 6 juillet 1989.

Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le loyer :

  • six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
  • trois références dans les autres zones géographiques.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables.Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.

Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.

  • Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.

    • Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique. La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
    • Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.
    • Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

L'augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s'appliquera progressivement.
Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

Modalités de sa réévaluation en zone tendue (communes soumises à encadrement des loyers)

À noter : depuis le 1er août 2015, à Paris, des mesures spécifiques s’appliquent (voir le site de l’ADIL de Paris).

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l'IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixés par la loi (consultez l'analyse juridique relative à l'IRL).

Toutefois, le loyer peut être réévalué :

  • si le loyer est manifestement sous-évalué ;
  • ou si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

(consulter le dépliant ANIL L’encadrement des loyers dans certaines agglomérations : nouvelle mise en location ou renouvellement du bail).

La loi ALUR ajoute un autre dispositif d’encadrement des loyers, fondé sur l’observation des loyers, qui entrera en vigueur progressivement dans les zones tendues. Cette entrée en vigueur est fonction de mise en place d’observatoires locaux des loyers agréés et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Dans ces zones, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes :

  • le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé.

Le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré. Pour en savoir plus, consulter l’Analyse juridique n° 2015-13 relative à l'encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues.

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