Les aides de l’Anah aux travaux pour les bailleurs

Les personnes éligibles (CCH : R.321-12)

Il s'agit des propriétaires et des usufruitiers qui louent leur logement ou le mettent à disposition d’autrui.

Le logement

• Il s’agit d’un logement, d’un local à usage d'habitation inclus dans un bail à ferme occupés ou destinés à être occupés à titre de résidence principale. A titre exceptionnel, il peut s’agir d’un local à usage d'habitation inclus dans un bail commercial (CCH : R.321-12 II CCH : R.321-12 II / délibération n°2017-32 : 12°).
• Il n’a fait l’objet d’aucun financement public au cours des cinq dernières années (PTZ notamment), sauf lorsque le logement est situé dans le périmètre d’une OPAH (voir la carte des opérations programmées en cours).
• Il doit respecter les caractéristiques de la décence (décret du 30.1.02), c’est-à-dire ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
• Après travaux, il doit être loué ou mis à disposition à titre de résidence principale pendant une période donnée. Sauf exception, l’engagement de louer est obligatoirement souscrit par le bailleur dans le cadre du conventionnement Anah (respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire).
• Il est achevé depuis au moins 15 ans à la date de la notification de la décision d’octroi de la subvention (CCH : R.321-14 / RGA : art. 6 modifié par le décret n°2017-831 du 5.5.17).
  Aucune condition d’ancienneté ne peut toutefois être exigée lorsque les travaux envisagés tendent à adapter des logements aux besoins spécifiques des personnes handicapées ou des personnes âgées).

Le projet de travaux éligibles (CCH : L.321-1 et R.321-15 / RGA : art. 4 / délibération n°2017-32)

Les travaux éligibles aux aides de l’Anah sont répartis en deux catégories : les projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets de travaux d’amélioration.

En dehors de ces cas (lorsque le bailleur envisage de réaliser des travaux non subventionnés par l’Anah), celui-ci dispose toujours de la possibilité de conventionner son logement et ainsi de bénéficier d’avantages fiscaux (cf. § "Avantages fiscaux").

Conditions particulières selon la nature des travaux

• Travaux lourds (délibération n°2017-32 : 1°) : plafond de travaux subventionnables fixé à 1 000 € HT / m² dans la limite de 80 000 € par logement.
  Ces travaux visent la réhabilitation d’un logement ou d’un immeuble indigne ou très dégradé, c’est-à-dire :
  • faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ou connaissant une situation d’insalubrité avérée (justifiée dans le cadre d’un rapport réalisé sur la base de la grille d’évaluation de l’insalubrité de l’habitat), et nécessitant des travaux d’une ampleur et d’un coût importants ;
  • ou connaissant une situation de dégradation très importante, justifiée dans le cadre d’un rapport réalisé sur la base de la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat (indicateur de dégradation (ID) > 0,55).

• Travaux d’amélioration (délibération n°2017-32 : 2°) : plafond de travaux subventionnables fixé à 750 € HT / m² dans la limite de 80 m².

Les engagements du bailleur (délibération n°2017-32 : 7°)

Pour bénéficier de la subvention, le bailleur doit signer une convention à loyer intermédiaire, social ou très social par laquelle il s’engage :

• à louer son logement à titre de résidence principale dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
• à respecter un niveau de loyer maximal ;
• à louer son logement à un ménage ayant des ressources ne dépassant pas certains plafonds.

Le conventionnement du logement donne lieu à un avantage fiscal (cf. § "Avantages fiscaux" et guide du conventionnement).

Location du logement à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans (CCH : R.321-20 / RGA : art. 15 D)

Le logement doit être occupé :

• au minimum 8 mois par an ;
• pendant une période de 9 ans minimum à compter de la date de réception par l’Anah de l’ensemble des pièces accompagnement la demande de paiement de la subvention.

À noter : lorsque le logement est occupé au moment où le bailleur signe la convention, le bail du locataire en place doit être renouvelé.

Niveau de loyer maximal (conventions conclues en 2017 et 2018)

Ce loyer est localement fixé par l’Anah en fonction notamment du type de convention (conventions à loyer intermédiaire, social ou très social) et du niveau des loyers du marché. Pour connaître ces loyers, rapprochez- vous de votre ADIL ou de la délégation locale de l’Anah sur votre territoire.

Dans tous les cas, ce loyer doit être inférieur ou égal à des plafonds fixés nationalement (cf. tableaux ci- dessous).

Pour connaître les plafonds de loyers applicables selon type de conventions conclues (intermédiaire, social et très social), il faut se reporter à la date de conclusion de la convention :

• pour celles conclues depuis le 1^er janvier 2017, le nouveau dispositif « Louer abordable » s’applique : voir plafonds de loyers mentionnés dans l’analyse juridique n° 2017-10) ;
• pour les autres conventions en cours, ou lorsque le dossier a été déposé à l’Anah le 31 janvier 2017 au plus tard, les logements conventionnés avec l’Anah peuvent bénéficier du dispositif Borloo ancien (ou Besson ancien pour les conventions conclues avant le 30 septembre 2006) (BOFIP du 16.2.17) : voir les plafonds mentionnés ici.

Pour toute information, rapprochez-vous de votre ADIL ou de la délégation locale de l’Anah sur votre territoire.

Location du logement à des ménages ayant des ressources ne dépassant pas certains plafonds

Le bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs à certains plafonds de ressources.

Pour connaître les plafonds de ressources applicables selon le type de conventions conclues (intermédiaire, social et très social), il faut se reporter à la date de conclusion de la convention Anah :

• pour celles conclues depuis le 1^er janvier 2017, le nouveau dispositif « Louer abordable » s’applique : voir les plafonds de ressources mentionnés dans l’analyse juridique n° 2017-10 ;
• pour les autres conventions en cours, ou lorsque le dossier a été déposé à l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017, les logements conventionnés avec l’Anah peuvent bénéficier du dispositif Borloo ancien. Les plafonds sont les suivants :

  • pour les conventions à loyer "intermédiaire" conclues :
    • après le 1^er janvier 2015 : cf. tableau 1
    • avant le 1^er janvier 2015 : cf. tableau 1 bis

  • pour les conventions à loyer "social" conclues ou renouvelés jusqu’au 31.1.17 : 
    • baux conclus ou renouvelés en 2017 cf. tableau 2
    • baux conclus ou renouvelés en 2018 cf. tableau 2 bis

  • pour les conventions à loyer "très social" "très social" conclues ou renouvelés jusqu’au 31.1.17 : 
    • Baux conclus ou renouvelés en 2017 : cf. tableau 3
    • baux conclus ou renouvelés en 2018 : cf. tableau 3 bis

Ces plafonds de ressources sont révisés au 1^er janvier de chaque année.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année n-2. Lorsque cela est plus favorable, les ressources de l’année n-1 peuvent être prises en considération, sous réserve de la production par le locataire de l’avis d’imposition n-1 à la date de signature du bail.

Tableau 1 : Plafonds de ressources des conventions à loyer intermédiaire conclues après le 1^er janvier 2015 pour les baux conclus ou renouvelés en 2018

Tableau 1 bis : Plafonds de ressources des conventions à loyer intermédiaire conclues avant le 1^er janvier 2015 pour les baux conclus ou renouvelés en 2018

Tableau 2 : Plafonds de ressources des conventions à loyer social pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 (arrêté du 22.12.16 : JO du 24.12.16)

Tableau 2bis : Plafonds de ressources des conventions à loyer social (conclues ou renouvelées jusqu’au 31.1.17) pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 (arrêté du 28.12.17 : JO du 30.12.17)

Tableau 3 : Plafonds de ressources des conventions à loyer très social pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 (arrêté du 22.12.16 : JO du 24.12.16)

Tableau 3 bis : Plafonds de ressources des conventions à loyer très social pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 (arrêté du 28.12.17 : JO du 30.12.17)

Appréciation des ressources : les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence qui figure sur l’avis d’imposition de l’année n-2. Lorsque cela est plus favorable, les ressources de l’année n-1 peuvent être prises en considération, sous réserve de la production par le locataire de l’avis d’imposition à la date de signature du bail.
Ménage : nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Jeune ménage : couple sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.

Notes

1 - Ces plafonds font l’objet d’une publication au BOFIP.
2 - La surface à prendre en compte est la surface habitable, augmentée dans la limite de 8 m² par logement de la moitié des annexes (surface dite « fiscale »).

La subvention pour travaux (délibération n°2017-32)

Si les conditions précédentes sont remplies, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une subvention dont le taux varie selon la nature des travaux (cf. tableau ci-dessous).

Aucune majoration des taux maximaux n’est possible à l’exception de celles prévues dans les conventions de gestion (CCH : L.321-1-1 et R.321-21-1/ délibération n°2017-32 : 4°).

Plafonnement des travaux et des autres dépenses prises en compte (délibération n°2017-32 : 3°)

La surface prise en compte pour déterminer le plafond de travaux est la surface habitable dite fiscale au sens de l’article R.321-27 du code de la construction et de l’habitation, c'est-à-dire le nombre de mètre carré de surface habitable du logement, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes.

Dans le cas où le projet porte sur plusieurs logements, les dépenses font l’objet, avant plafonne¬ment, d’une répartition logement par logement, les plafonds de travaux n’étant pas fongibles d’un logement à l’autre.

Les missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage donnant lieu à l’octroi d’une subvention forfaitaire au demandeur sont également prises en compte hors plafond de travaux (voir ci-après § "L’accompagnement du propriétaire à l’ingénierie sociale, financière et technique").

Cas particuliers des bailleurs de logements en copropriété : l’aide de l’Anah peut être attribuée pour des travaux en parties communes copropriété; elle porte sur la quote-part dont le copropriétaire est redevable. Dans ce cas également, les bailleurs doivent également fournir les éléments de diagnostic préalable nécessaires à la compréhension du projet (par exemple : rapport d’évaluation de la dégradation),  ainsi que l’évaluation énergétique si les travaux permettent d’améliorer les performances du bâti et de ses équipements
Pour les copropriétaires éligibles, il est possible de déposer une demande groupée (cf. formulaire cerfa de demande de subvention avec mandataire commun).

Le montant de toutes les aides publiques directes (aides de l’Anah comprises) octroyées aux propriétaires occupants est plafonné à 80 % du coût global de l’opération subventionnée. À titre exceptionnel, ce taux peut être porté jusqu’à 100 % pour certaines opérations (préservation de la santé ou de la sécurité des personnes et des biens… / RGA : art. 12).

Les aides des caisses de retraite des régimes de base et complémentaires obligatoires ainsi que les aides directes versées par la CAF sont prises en compte pour le calcul de ces taux (arrêté du 21.12.15).

La prime Habiter Mieux pour l’amélioration de la performance énergétique (délibération n°2017-32 : 2 d)

• Les conditions (délibération n°2017-32)
  Pour bénéficier de cette aide complémentaire, le projet de travaux du propriétaire bailleur doit faire l’objet d’une subvention de l’Anah (cf. § la subvention pour travaux de l’Anah) et remplir les conditions suivantes :

  • le logement concerné doit être achevé depuis au moins 15 ans à la date de la notification de la décision d’octroi de la subvention ;
  • le demandeur doit bénéficier d’une prestation d’accompagnement (ingénierie sociale, financière et technique) réalisée par un opérateur spécialisé (cf. § "L’accompagnement du propriétaire"), sauf en cas de travaux sur parties communes de copropriété en secteur diffus, où l’accompagnement est facultatif ;
  • les travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du logement d’au moins 35 % (délibération n°2017-32 : 8° a et b). L’évaluation énergétique du ou des bâtiments de la copropriété doit être réalisée avant travaux et projetée après travaux pour prouver la réalité du gain énergétique. Ces évaluations sont jointes au dossier de demande de subvention et donne lieu à une fiche de synthèse qui comprend la mention de la consommation conventionnelle du bâtiment en kwhepep/m².an et son "étiquettes énergie et climat".
    L’évaluation est réalisée globalement au niveau du bâtiment ou de l’immeuble au moyen d’une méthode ou d’un logiciel adaptés tels que 3CL-DPE, Mediademe ou TH-C-E ex., par un professionnel disposant d’une qualification délivrée par l’OPQIBI, ou de références pour l’audit énergétique des bâtiments d’habitation collective.
    En cas de modification du projet en cours d’opération, une nouvelle évaluation énergétique indiquant les valeurs après travaux correspondant au projet finalement réalisé doit être fournie, au plus tard au moment de l’examen de la demande de paiement.
    Ces dispositions ne s’appliquent pas :
    • en outre-mer ;
    • lorsque le projet porte sur les parties communes et est sans impact significatif sur la performance énergétique du bâti et de ses équipements.

  • à titre exceptionnel, les projets de travaux de transformation en logement de locaux situés dans le périmètre d’une OPAH-RU ou d’une ORQAD peuvent donner lieu à une prime Habiter Mieux ;
  • l’enregistrement des certificats d’économies d’énergie (CEE) liés aux travaux est soumis à un droit d’exclusivité de l’Anah (ou de toute autre personne qu’elle aura désignée). Le bénéficiaire doit fournir à l’Anah des attestations d’exclusivité de chaque professionnel.
  • à partir du 1^er janvier 2019, le recours à une entreprise « RGE » devient obligatoire pour bénéficier d’une prime Habiter Mieux (voir l’analyse juridique n° 2014-10).

• Le montant
  Le montant de la prime s’élève à 1 500 € par bénéficiaire et par logement. L’aide ne peut être octroyée qu’une fois pour un même logement ou un même bâtiment.

Le demandeur a la possibilité d’être accompagné par un opérateur spécialisé, chargé de l’assister dans l’élaboration et la réalisation du projet de travaux sur les plans technique, social et financier. L’opérateur réalise ainsi une prestation complète, qui comporte notamment le diagnostic du logement (évaluation énergétique, diagnostic du bâti, etc.) et l’assistance à l’élaboration des dossiers de financement et le suivi du projet.

• en secteur dit "programmé", c’est-à-dire dans le périmètre d’un programme conduit par une collectivité (OPAH : opération programmée d’amélioration de l’habitat, PIG : programme d’intérêt général, plan de sauvegarde d’une copropriété), la prestation est réalisée par l’équipe de suivi-animation placée sous la responsabilité de la collectivité. Le propriétaire en bénéficie gratuitement (délibération n°2017-35) ;
• en secteur dit "diffus" (hors OPAH, PIG ou plan de sauvegarde), la prestation est réalisée par l’opérateur spécialisé dans le cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) passé directement avec le propriétaire. Le coût de la prestation donne lieu au versement d’une aide complémentaire au bailleur (voir tableau ci-dessous "Montant pour l’année 2018 du complément de subvention au titre de de l'AMO"). Seuls les opérateurs agréés par l’Etat, ou habilités par l’Anah, peuvent délivrer des prestations d’AMO subventionnables (délibération n° 2017-34).

En secteur diffus, le propriétaire est libre de faire appel ou non à opérateur réalisant des prestations d’AMO subventionnables. S’il s’en dispense, il devra néanmoins être en capacité de fournir les éléments de diagnostic et d’évaluation nécessaires (rapport d’évaluation de la dégradation, évaluation énergétique, etc.).

Afin de leur permettre de mener à bien leur projet de travaux et de connaître les aides financières auxquelles ils peuvent prétendre, les propriétaires bailleurs peuvent être accompagnés par un opérateur spécialisé, chargé de les assister dans l'élaboration et la réalisation de leur projet de travaux sur les plans technique, social et financier.

L’opérateur réalise ainsi une prestation complète, qui comporte notamment le diagnostic du logement (évaluation énergétique, diagnostic du bâti, etc.) et l’assistance à l’élaboration des dossiers de financement et le suivi du projet.

Les modalités de l'AMO diffèrent selon que le logement est ou non situé dans le périmètre d'une opération programmée de l'habitat (OPAH) ou d'un programme d'intérêt général (PIG).

Logements situés dans le périmètre d'une opération programmée de l'habitat (OPAH) ou d'un programme d'intérêt général (PIG) (secteur "programmé")

En secteur "programmé" (voir la liste des OPAH et PIG sur le site : www.lesopah.fr), les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de l'accompagnement d'opérateurs et d'animateurs, être informés sur les programmes et les aides mobilisables ainsi qu'être assistés dans leurs démarches administratives, juridiques, sociales et techniques.
Ces prestations sont gratuites.

Logements hors périmètre d'une OPAH ou d'un PIG (secteur "diffus")

Pour les propriétaires qui souhaitent en bénéficier, une prestation d’accompagnement peut être réalisée par un opérateur spécialisé, dans le cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) passé directement avec le propriétaire. Le coût de la prestation donne lieu au versement d’une aide complémentaire au propriétaire. Seuls les opérateurs agréés par l’État, ou habilités par l’Anah, peuvent délivrer des prestations d’AMO subventionnables.

Montant de l'AMO pour 2018

La prime d’intermédiation locative

Une prime de 1 000 € est accordée aux propriétaires bailleurs qui mettent en location leurs biens en loyer conventionné social et très social pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Ces structures assurent la sécurité du paiement des loyers et des charges et s’occupent de la remise en état du bien avant de le restituer au propriétaire. Pour le locataire, l'intermédiation lui permet de trouver un logement décent à un niveau de loyer très inférieur au prix du marché. L’aide est proposée jusqu’au 31 décembre 2022 pour les logements situés en zone A bis, A, B1, B2 (cf. analyse juridique n° 2015-14).

La prime de réduction de loyer (délibération n°2017-32 : 5°)

La prime de "réduction du loyer" peut être octroyée sous trois conditions cumulatives :

• le logement doit faire l’objet d’une convention à loyer social ou très social avec l’Anah,
• le logement doit être situé dans un secteur de tension du marché locatif³,
• pour le même projet, une aide est octroyée par au moins une collectivité (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région).

Pour savoir si le logement concerné est situé dans un secteur de tension du marché, contacter la délégation locale de l'Anah (pour connaître les délégations locales de l'Anah, cliquer ici).

La prime de réduction du loyer octroyée par l'Anah est égale au triple de la participation des collectivités et ne peut excéder 150 € par m² de surface habitable fiscale⁴, dans la limite de 80 m² par logement.

Le dispositif de réservation au profit de publics prioritaires (délibération n°2017-32 : 6°)

Une prime supplémentaire d'un montant de 2 000 € par logement (montant majoré à 4 000 € dans les secteurs de tension du marché locatif³) peut être attribuée aux conditions suivantes :

• le logement n’est pas occupé et fait l'objet d'un conventionnement très social donnant au préfet le droit de désigner le locataire ;
• le logement est effectivement attribué, dans le cadre d'un dispositif opérationnel, à un ménage prioritaire dans le cadre du droit au logement opposable, du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) ou de la lutte contre l'habitat indigne. Les coordonnées de l’interlocuteur auquel le bailleur devra s’adresser en vue de l’attribution du logement doivent être indiqué ;
• les services compétents du préfet, à la demande du service instructeur, attestent avant validation de la convention, que l’attributaire du logement relève des dispositifs précités.

À défaut, l’octroi de la prime est annulé et l’aide recalculée en conséquence. En application de la convention à loyer très social, le bailleur informe le préfet de chaque remise en location.

Notes

3 - Les secteurs de tension du marché locatif sont définis par un écart supérieur à 5 € par mois et par m² de surface habitable entre le loyer de marché (constaté au niveau local) et le loyer-plafond du secteur social (fixé par une circulaire ministérielle pour chaque zone). Contacter la délégation locale de l'Anah pour savoir si le  logement concerné est situé dans ce type de secteur.
4 - La surface habitable à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes à usage exclusif du locataire (dans la limite de 8 m²).

Autres dispositifs

L’aide aux propriétaires bailleurs est cumulable avec les autres subventions de l’Anah mais le montant total des aides publiques ne doit pas représenter plus de 80% du montant TTC du projet.

Il est possible de compléter l’aide du bailleur par :

• un Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) individuel (voir analyse juridique n° 2009-04) ou copropriété (voir analyse juridique n° 2014-01) ;
• un Plan épargne logement (PEL) ;
• un Livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• un prêt conventionné ;
• un prêt de la CAF ou de la MSA ;
• un prêt d'Action logement ;
• un prêt bancaire ou un micro-crédit.

L’attribution des aides de l’Anah entraîne obligatoirement la cession des Certificat d'économie d'énergie (CEE) au profit exclusif de l’Anah.

Les collectivités locales (commune, communauté de communes, d’agglomération, communauté urbaine, métropole, département, région) peuvent aussi apporter des aides financières complémentaires.

Pour en savoir plus, le propriétaire bailleur peut se renseigner auprès de l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Notes

5 - Dans le cadre du programme "Habiter Mieux", le bailleur est tenu de céder à l’Anah le bénéfice du CEE.