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Dossier : Vous êtes propriétaire / Bailleur

Diagnostics obligatoires

Quels diagnostics ?

Dossier de diagnostic technique

Lors de la signature du bail et de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique.

Ce dossier comprend les documents suivants :

  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure de nouveaux documents devant compléter le dossier de diagnostic technique :

  • une copie de l’état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Ces documents entreront en vigueur en fonction des décrets à paraître.

Diagnostic de performance énergétique 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement) et évalue sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre.

Contenu du DPE

Il comprend les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation ainsi que les conditions de leur utilisation et de leur gestion. Il indique, selon les cas, soit la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommation d’énergie), soit la quantité annuelle d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du logement.

Deux étiquettes classent le logement sur une grille d’évaluation : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie primaire (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de la consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Qui réalise le DPE ?

Le DPE est réalisé par un professionnel certifié.

Diagnostic de performance énergétique

À jour au 1er janvier 2015

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un  bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement) et évalue sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre.

Pour quels bâtiments ?

Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif.

Ne sont toutefois pas concernés, notamment :

  • les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation n’excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
  • les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
  • les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage de cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de système de climatisation.
  • les résidences destinées à être utilisées moins de quatre mois par an.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s’applique :

  • aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique. En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur, dès la mise en vente du logement.
  • aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007.

En cas de construction d’une maison ou d’extension d’un bâtiment,  c’est au maître d’ouvrage (le particulier) de faire réaliser le diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la réception.

En cas d’acquisition d’une maison ou d’un logement neuf (vente d’immeuble à construire, vente en l’état futur d’achèvement notamment), le promoteur remet le diagnostic à l’acquéreur au plus tard au moment de la livraison. De ce fait, le diagnostic n’est pas nécessairement annexé à l’acte authentique.

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans (décret du 13.4.11).

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur.

Depuis le 1er janvier 2011, le classement du logement au regard de la performance énergétique (classement de A à G sur l’étiquette énergie reproduite dans le DPE)  doit figurer dans toutes les annonces de mise en vente, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels, par voie de presse, internet ou qu’elles soient apposées en vitrine (loi du 12.7.10 et décret du 28.12.10).

En revanche cette obligation d’affichage du classement énergétique ne s’applique pas en cas de vente d’immeuble à construire (vente en l’état futur d’achèvement notamment), ni aux transactions dans les départements d’outre-mer, le DPE n’y étant pas à l’heure actuelle obligatoire.

Quel contenu ?

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.

Il comprend les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation et de leur gestion.

Il indique suivant les cas, soit la quantité annuelle d'énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie), soit la quantité annuelle d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie primaire (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à inciter le propriétaire à améliorer cette performance. Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique est établi conformément à un modèle type, suivant une méthode qui varie en fonction de l’usage du bâtiment (habitation ou tertiaire).

Son contenu diffère en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif  avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

Immeuble équipé d’une installation collective : DPE ou audit ?

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif qui n’est pas la propriété d’une personne unique (copropriété ou société par exemple) et qui bénéficie d'un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude, le vendeur comme le propriétaire bailleur peut, à ses frais, obtenir du syndic de copropriété les informations utiles pour l’établissement du diagnostic. Il s’agit de la quantité annuelle d'énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, du calcul ou des modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et d’une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.

D’ici le 1er janvier 2017 au plus tard, dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le propriétaire (le syndicat des copropriétaires, le cas échéant) devra réaliser un diagnostic de performance énergétique. Toutefois si l’immeuble à usage principal d’habitation comprend 50 lots ou plus (appartements, caves, chambres de services, parkings…) et a fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er juin 2001, le DPE sera remplacé par un audit énergétique (décret du 27.1.12 / Lire l’analyse juridique relative à l’audit énergétique en copropriété).

Qui réalise le DPE ?

Pour être autorisé à délivrer un DPE, le professionnel doit nécessairement être certifié. Un annuaire regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité : consulter l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Attention : le DPE réglementaire (dans le cadre d’une vente ou d’une location) n’est pas éligible au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

Constat de risque d'exposition au plomb

À jour au 1er janvier 2015

Pour quels bâtiments ?

Le constat de risque d’exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d’une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également avoir fait l’objet du constat de risque d’exposition au plomb, au plus tard le 12 août  2008, mais celui-ci n’a pas à être remis à l’acquéreur qui peut toutefois le consulter auprès du syndic.

Quel contenu ?

Le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb : il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Les résultats du constat de risque d’exposition au plomb doivent permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.

Il ne comprend pas l’obligation de rechercher l’existence de canalisations en plomb.
Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Il doit dater de moins d’un an et être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié.
Toutefois, si le constat de risque d’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire (fixé par arrêté) il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant, à chaque nouvelle vente, joint au dossier de diagnostic technique, quelle que soit sa date d’établissement.

Si le constat de risque d’exposition au plomb met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit, le cas échéant, en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Cette obligation est transférée à l’acquéreur après la vente.

Etat des risques naturels, miniers et technologiques

À jour au 1er janvier 2015

Pour quels immeubles ?

Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble bâti (maison, immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelle que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (ex : inondations), prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels, miniers et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Cette obligation s’applique aux ventes d’immeuble à construire, mais non aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain.

Pour  savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain  à la préfecture du département ou sur le site internet du département.

Quel contenu ?

L’état des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

L’état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Il est établi par le vendeur sur un formulaire type réglementaire disponible à la mairie, la préfecture ou sur internet, et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du vendeur). Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut  se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité ou si l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes concernées fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l'acte de vente notarié par un état des risques naturels, miniers et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.

Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique.

Faire établir un diagnostic

Une obligation

L’obligation de fournir ces documents, -le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques-s’applique à tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale -société, compagnie d’assurance) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location (location nue, meublée, logement de fonction). Le diagnostic de performance énergétique  n’est toutefois pas obligatoire en cas de location saisonnière ou de bail rural.

Ces différents diagnostics visent à améliorer l’information du locataire. Elle n’emporte pas toutefois l’obligation de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.

A qui s’adresser pour faire établir ces diagnostics ?

L’état des risques naturels et technologiques qui est établi par le propriétaire. Le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d’exposition au plomb doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance couvrant pour leurs interventions les conséquences d’un engagement de leur responsabilité civile professionnelle.

Toute personne qui effectue un diagnostic (autre que l’état des risques naturels et technologiques) devra être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d’accréditation. Cette certification lui est délivrée pour 5 ans.

Les professionnels du diagnostic ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire (notamment agent immobilier ou notaire), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé l’un ou l’autre des diagnostics.

Les diagnostiqueurs doivent remettre à leur client un document attestant qu’ils sont en règle au regard de ces obligations.
Des sanctions pénales sont prévues tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d’organisation et d’assurance ou les conditions d’impartialité et d’indépendance, que pour le le propriétaire qui, en vue d’établir un diagnostic fait appel à une personne qui ne remplit pas les conditions requises.

Certains professionnels (diagnostiqueurs, experts techniques immobiliers, géomètres-experts, architectes, agents immobiliers notamment) peuvent être organisés pour réaliser ou faire réaliser plusieurs des diagnostics obligatoires ; d’autres sont spécialisés sur un seul type de diagnostic. Dans tous les cas, ils doivent être indépendants.

Pour trouver des professionnels du diagnostic, le propriétaire peut consulter les organisations professionnelles spécialisées, les organismes accrédités par le COFRAC (internet ou site du ministère chargé du logement) qui diffusent les coordonnées des personnes certifiées, ou le professionnel auquel il a confié la mise en location, le cas échéant. Si la location est gérée par un administrateur de biens.

A quel prix ?

Les tarifs des diagnostics n’étant pas réglementés, ils peuvent varier d’un professionnel à l’autre. Le propriétaire a donc intérêt à s’adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de s’engager, les prestations qui lui sont proposées.

Le coût des diagnostics incombe au propriétaire.

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