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Dossier : Vous êtes propriétaire / Bailleur

Louer à un jeune

Garanties de paiement des loyers

Vous avez un logement inoccupé : pourquoi ne pas le louer à un jeune ? Des mesures ont été mises en place par les pouvoirs publics et les professionnels pour faciliter l'accès des jeunes à un logement et vous garantir le paiement des loyers.

Garantie Visale

Action Logement a mis en place un service gratuit de sécurisation des loyers dénommé « Visale ». Il vise à faciliter l’accès au logement au moment de l’entrée dans l’emploi par la sécurisation du paiement des loyers.
Le dispositif de dépôt des demandes de visa est opérationnel ; les demandes peuvent être effectuées sur le site www.visale.fr. Les garanties peuvent être souscrites pour des baux signés à compter du 1er février 2016.

Bénéficiaires et conditions

Sont éligibles les salariés des entreprises du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et dans un logement du parc locatif privé :

  •  salariés de plus de 30 ans, quelque soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement avant la fin de son contrat de travail et au plus tard et dans les 6 mois de sa prise de fonction ;
  • ensemble des jeunes de 30 ans au plus (jusqu’au 31ème anniversaire), salariés ou non, entrant dans un logement, à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal des leurs parents ;
  • ménages locataires entrant dans un logement locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé (sauf dispositifs institutionnels de location/sous location financés par l’État ou les collectivités locales).

Pour bénéficier de la garantie Visale, certaines conditions doivent être remplies.

Le taux d’effort du candidat locataire ne doit pas dépasser 50 %. Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmés, il doit être compris entre 30 % et 50 %.

Pour les étudiants de 30 ans au plus, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer plafond de 425 €. Au-delà de ce loyer plafond, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de ménages.

Sont concernés les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale du parc privé (hors logement social / HLM) situé sur le territoire français (métropole et départements et régions d’outre-mer).

Le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 300 € (1 500 € à Paris intramuros).

Couverture des impayés de loyer

Visale est un dispositif de cautionnement au bénéfice du bailleur et souscrit par un Comités Interprofessionnels du Logement (CIL), qui prend en charge tous les loyers impayés (charges compris, mais hors dégradations locatives) au cours des 3 premières années du bail, dans la limite du départ du locataire.

Caution locative étudiante (la Clé)

La Clé (caution locative étudiante) est une garantie de l'État qui permet aux étudiants dépourvus de garants personnels de faciliter leur accès à un logement.
La Clé est gérée par les Crous.

Le dispositif peut bénéficier à tous les étudiants :

  • disposant de revenus mais sans caution familiale, amicale ou bancaire ;
  • cherchant à se loger en France, pour y faire leurs études ;
  • âgés de moins de 28 ans au 1er septembre de l'année de signature du bail ;
  • âgés de plus de 28 ans au 1er septembre de l'année de signature du bail sous réserve d'être doctorants ou post-doctorants de nationalité étrangère (doctorat obtenu depuis moins de 6 ans, occupant un poste de chercheur non titulaire au sein d'une unité ou laboratoire de recherche dans le cadre d'un contrat à durée déterminée).

Garantie LOCA-PASS® d’Action Logement

Un Comité Interprofessionnel du logement (CIL) peut s'engager, pendant une durée de trois ans à compter de l'entrée dans les lieux du locataire, à verser au propriétaire les loyers et charges en cas d'impayé, quelle qu'en soit la cause (dans la limite de 9 mensualités).

Conditions d'octroi

Cette garantie est possible lorsque le bailleur est une personne morale (organisme social, association, etc.) et si le logement a fait l’objet d’une convention ouvrant droit à l’aide personnalisé au logement (APL) ou d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

La garantie peut être accordée pour un locataire :

  • salarié d’une entreprise du secteur privé (hors agricole) ou à un préretraité ;
  • à un jeune de moins de 30 ans, en formation professionnelle, en recherche d’emploi ou en situation d’emploi (à l’exclusion des fonctionnaires titulaires) ou à un étudiant salarié (sous réserve des justificatifs).

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, être situé sur le territoire français (métropole et DOM) et faire l’objet de la signature d’un bail (ou d’une convention d’occupation en foyer ou en résidence sociale).

Demande et modalités de la garantie

La demande doit être présentée au CIL au plus tard dans les 2  mois après l’entrée dans le logement.
Gratuite, la garantie LOCA-PASS® prend la forme d'un engagement de caution annexé au bail (durée maximum : 3  ans).
Elle couvre 9 mensualités de loyers et charges locatives nettes d’aides au logement, dans la limite de 2  000 €.
En cas de difficultés, le CIL prendra en charge le paiement du loyer et des charges locatives (ou les redevances en foyer ou résidence sociale). Les sommes ainsi avancées par le CIL devront être remboursées par le locataire dans des délais fixées en accord avec le CIL.

Avance LOCA-PASS® d'Action Logement

Une avance sans intérêt peut être accordée par un Comité Interprofessionnel du Logement (CIL) à un locataire pour financer le dépôt de garantie exigé par le propriétaire à l’entrée dans les lieux. Le montant maximum de l’avance est de 500  €.

Conditions d'octroi

L'avance LOCA-PASS® peut être accordée :

  • à un salarié d’une entreprise du secteur privé (hors agricole) ou à un préretraité ;
  • à un jeune de moins de 30 ans, en formation professionnelle, en recherche d’emploi ou en situation d’emploi (à l’exclusion des fonctionnaires titulaires) ou à un étudiant salarié (sous réserve des justificatifs).

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, être situé sur le territoire français (métropole et DOM) et faire l’objet de la signature d’un bail (ou d’une convention d’occupation en foyer ou en résidence sociale).

L’avance ne peut être accordée pour les baux strictement professionnels ou commerciaux, pour les conventions d’occupation précaire, les sous-location ou dans le cadre de l’intermédiation locative.

Demande et modalités de versement

C'est au locataire d'en faire la demande au CIL le plus proche de son domicile, ou s'il est salarié d'une entreprise du secteur privé (hors agricole), à l'organisme gestionnaire auquel son entreprise verse sa participation.

La demande d’avance doit être présentée au plus tard deux mois après l’entrée dans le logement.

L'octroi de l’avance LOCA-PASS® est automatique dès lors qu'un locataire remplit les conditions d'obtention. Le CIL dispose au maximum de 8 jours ouvrés pour instruire sa demande à partir de la réception du dossier complet. A défaut de réponse dans ce délai, l'aide est considérée comme accordée.

Cette avance fait l'objet d'une annexe au bail et sera versée au propriétaire à l'entrée dans le logement :

  • soit directement par le CIL. Le propriétaire la restituera au CIL au départ du locataire. Si pour un motif justifié le locataire doit des loyers, charges ou réparations, le propriétaire conservera une partie ou la totalité du dépôt de garantie et son locataire remboursera l'équivalent au CIL ;
  • soit par le locataire : il la remboursera à son départ au CIL.

Aide au logement

Une aide au logement (allocation logement, ou aide personnalisée au logement si vous avez passé une convention avec l'État), peut être accordée aux jeunes, sous conditions de ressources, afin de les aider à assumer un loyer. Pour pouvoir bénéficier de cette aide, le jeune doit être lui-même signataire du bail et déposer une demande dématérialisée auprès de la caisse dont il dépend : CAF (caisse d'allocations familiales) ou CMSA (caisse de mutualité sociale agricole).

Le montant de l'aide au logement varie notamment en fonction de la zone géographique où se situe le logement, des ressources et de la situation familiale du locataire.

L'aide au logement peut vous être versée directement, selon le principe du "tiers payant". Vous la déduisez alors du montant du loyer et percevez de votre locataire la différence.

Fonds de Solidarité Logement

Si le locataire dispose de ressources faibles et rencontre des difficultés, il peut demander une aide au Fonds de Solidarité Logement sous forme de prêt sans intérêt ou de subvention (se renseigner auprès des services de la préfecture).

Il n'est pas possible de cumuler l'aide du FSL et d'un CIL pour financer la même dépense, par exemple le dépôt de garantie. En revanche une garantie des risques locatifs et une avance LOCA-PASS d'Action Logement peuvent être accordées pour le même logement.

Assurances « impayés de loyers »

Tout propriétaire peut s'assurer contre les éventuels impayés de loyers, charges et dégradations dont le locataire pourrait être l'auteur. Il peut souscrire une assurance « impayés de loyer » auprès de l'assureur de son choix  et selon les conditions proposées par celui-ci : se renseigner auprès des professionnels, et comparer les coûts et modalités de prise en charge proposées.
La prime d'assurance « impayés de loyers » est déductible du revenu foncier (sous condition).

Avantages financiers

Conventionnement de votre logement (dispositif dit « Borloo ancien »)

Lorsque vous conventionnez votre logement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux dès lors que vous vous engagez à louer à des locataires ayant des ressources inférieures à un certain plafond, en respectant un loyer défini par un barème.

En contrepartie de ces engagements vous bénéficiez d'une déduction  de 30 % à 70 % des loyers perçus, pendant une durée de 6 ans à 9 ans en fonction de la réalisation de travaux (cette durée peut être adaptée localement). Cet avantage fiscal est cumulable avec la subvention de l’Anah en cas de réalisation de travaux.

Louez à un jeune une partie de votre résidence principale

Vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt au titre des loyers perçus pour la location ou la sous-location en meublé d’une ou de plusieurs pièces de votre habitation principale, dès lors que trois conditions sont remplies :

  • la pièce louée ou sous-louée doit être votre résidence principale,
  • la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous)locataire en meublé sa résidence principale,
  • le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2015 : 184 € en Ile-de France, et 135 € dans les autres régions).

Pour connaître ces aides : consultez votre ADIL.

Exemple : chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (184 X 18) / 12 = 276 €

Remise en location d'un logement vacant

Des aides locales existent pour vous aider à remettre en location votre logement vacant. De plus, si vous réalisez des travaux de rénovation, une subvention de l’Anah peut vous être accordée.

Conseils pratiques

Gestion de la location

Vous pouvez confier la gestion de votre logement à un professionnel qui se chargera de vous trouver un locataire et, le cas échéant, de suivre les relations avec lui. Vous signez avec le professionnel un mandat qui précise le montant de sa rémunération et l'étendue de sa mission.

Vous pouvez confier votre logement à une association spécialisée dans le logement des jeunes : vous lui louez le logement qu'elle sous-loue ensuite. Pendant la durée de la location l'association est tenue vis à vis de vous, propriétaire, de respecter les obligations de tout locataire : paiement du loyer, entretien notamment.

Si vous gérez seul votre logement, vous pouvez vous adresser à l'ADIL ou à une chambre départementale de propriétaires.

Colocation

De plus en plus de jeunes ont recours à la colocation.

Veillez à ce que le nom de chacun des colocataires figure bien au bail et qu'une clause de solidarité y est incluse : chacun des colocataires est ainsi responsable du paiement du loyer et de toute somme qui vous est due.

Depuis le 1er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements vides ou meublés, loués en colocation (uniquement s’il s’agit d’un contrat unique) doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29.5.15.

Certains logements ne sont pour le moment pas concernés, notamment ceux faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière, etc.

Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.

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