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Dossier : Vous êtes propriétaire / Bailleur

Le loyer (Bailleur)

Trois périodes se distinguent pour la détermination du loyer :

  1. Fixation : au moment de la formation du bail.
  2. Révision : en cours de bail
  3. Réévaluation : au stade du renouvellement du bail

Fixation : au moment de la formation du bail

Au moment de la formation du bail, les modalités de fixation du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement.

On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (renseignez-vous auprès de votre ADIL).

Modalités de sa fixation en zone détendue (communes non soumises à l'encadrement des loyers)

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Modalités de sa fixation en zone tendue (communes soumises à l'encadrement des loyers)

Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, la fixation du loyer initial est réglementée. À Paris, depuis le 1eraoût 2015, des mesures spécifiques s’appliquent (consulter le site de l’ADIL de Paris).

Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, la fixation du loyer initial est réglementée. Il doit être identique à celui du précédent locataire. Une augmentation est possible dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), si elle n'a pas été appliquée les 12 derniers mois.

Le loyer est fixé librement si :

  • le logement fait l'objet d'une première location (logement neuf ou non) ;
  • le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois ;
  • le logement a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

De même, le loyer peut être ajusté si :

La loi ALUR ajoute un autre dispositif d’encadrement des loyers, fondé sur l’observation des loyers, qui entrera en vigueur progressivement dans les zones tendues. Cette entrée en vigueur est fonction de la mise en place d’observatoires locaux des loyers agréés et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence (à Paris, applicable depuis le 1er août 2015).

Pour en savoir plus, consulter l’analyse juridique n° 2015-13 relative à l'encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues.

Révision : en cours de bail

Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. En l'absence de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Méthode de calcul

L'augmentation ne peut pas être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié, chaque trimestre, par l'INSEE et au Journal officiel.

L’indice de référence figure généralement dans le  bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de sa signature qui est pris en compte.

La révision annuelle se calcule selon la méthode suivante :

loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision
IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1)

Modalités de révision selon l'IRL

Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue, pour faire la demande de révision du loyer. Celle-ci prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive.
Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. 
Deux conseils :

  • dans la mesure où la révision prend effet au plus tôt au jour de la demande, il convient de la formuler en amont de la date de révision ;
  • il est préconisé de formuler la demande de révision par lettre recommandée avec avis de réception.

Exemple

Un bail est signé le 1er avril 2014 pour un loyer de 500 € (hors charges) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat.
À compter du 1er avril 2015 (date anniversaire du contrat), le loyer révisé serait de :
        = 500 x IRL du 4ème trimestre 2014 (hypothèse IRL à 126).
                IRL du 4ème trimestre 2013
        = 500 x 126
            124,83
        = 504,67
Attention : ces modalités s'appliquent aux révisions intervenant à compter du 27 mars 2014. Pour les révisions antérieures consultez l'analyse juridique relative à l'IRL.

Majoration du loyer en cas de travaux

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire ont convenus ensemble de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. 

Dans ce cas, une clause du bail (ou un avenant) doit déterminer le montant de la majoration applicable après l'achèvement des travaux.

Modalités de réclamation de la différence de loyer

Si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé. En cas de refus, le bailleur dispose d'une année, à compter de la date de révision, pour faire appel à la justice en vue de réclamer les sommes dues.
Attention : ce dispositif s'applique aux révisions intervenant à compter du 27 mars 2014.  Pour les révisions antérieures, consultez l'analyse juridique relative à l'IRL.

Réévaluation : au stade du renouvellement du bail

Au moment du renouvellement du bail, les modalités d’ajustement  du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement.

On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (renseignez-vous auprès de votre ADIL).

Modalités de réévaluation du loyer en zone détendue (communes non soumises à encadrement des loyers)

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Quelle procédure suivre ?

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail. Sa proposition doit reproduire l'article 17-2, II de la loi du 6 juillet 1989. 
Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer : 

  • six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
  • trois références dans les autres zones géographiques.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.

Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.

  • Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.
  • Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

    • La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
    • Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance. Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.
    • Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

L'augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s'appliquera progressivement.
Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

Modalités de réévaluation du loyer en zone tendue (communes soumises à encadrement des loyers)

À noter : depuis le 1er août 2015, à Paris, des mesures spécifiques s’appliquent (voir le site de l’ADIL de Paris).

Si le logement est situé dans une commune des zones dites tendues, l’ajustement du loyer au stade du renouvellement n’est possible que dans des conditions précises.

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l'IRL si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixés par la loi (consultez l'analyse juridique relative à l'IRL).

Toutefois, dans certaines circonstances, le loyer peut être réévalué au-delà de l'IRL :

  • si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
  • ou si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés.

(consulter le dépliant ANIL L’encadrement des loyers dans certaines agglomérations : nouvelle mise en location ou renouvellement du bail).

La loi ALUR ajoute un autre dispositif d’encadrement des loyers, fondé sur l’observation des loyers, qui entrera en vigueur progressivement dans les zones tendues (applicable à Paris, depuis le 1er août 2015). Cette entrée en vigueur est fonction de mise en place d’observatoires locaux des loyers agréés et de la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Dans ces zones, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes :

  • le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé ;
  • le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du bail, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré. Pour en savoir plus, consulter l’Analyse juridique n° 2015-13 relative à l'encadrement de l’évolution et du niveau des loyers dans les zones tendues.

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