Location meublée

Différentes activités de location meublée

Il existe différentes catégories d’activité pour la location meublée comme :

• la location meublée à usage de résidence principale ;
• la location de meublés de tourisme ;
• la chambre d’hôte ;
• les entreprises dont le commerce principal est de fournir un logement.

La location meublée à usage de résidence principale

Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989.

Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :

• literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6° C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La location de meublés de tourisme

La location de meublés de tourisme se distingue notamment de la location meublée à usage d’habitation principale par la durée de la location.

Ainsi, sont considérés comme un meublé de tourisme, les villas, appartements ou studios meublés dès lors qu’a minima, les conditions de location cumulatives suivantes sont réunies :

• location à l'usage exclusif d’un locataire qui n'y élit pas domicile ;
• location effectuée pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois ;
• location n’excédant pas 90 jours consécutifs.

Par ailleurs, il existe deux catégories de meublé tourisme :

• les meublés classés ;
• les meublés non classés.

Par principe, les meublés de tourisme sont non classés. Toutefois, le propriétaire peut, s’il le souhaite, déposer un dossier pour faire reconnaitre son bien en tant que meublé classé. Le classement correspond à la valorisation des prestations offertes par la détention d’une ou plusieurs étoiles (1 à 5) et permet au propriétaire de bénéficier, le cas échéant, de nombreux avantages, comme par exemple des exonérations fiscales ou encore l’adhésion à l’Agence nationale des chèques vacances (ANCV).

ANCV

La chambre d’hôte

La chambre d’hôte se différencie d’un meublé de tourisme par la présence effective du propriétaire sur les lieux. En effet, la chambre d’hôte doit être obligatoirement située dans la résidence de l’habitant, qu’il s’agisse du même bâtiment ou d’un bâtiment annexe.

La chambre d’hôte ne peut cependant pas être classée selon le système d’étoiles officiel des locations meublés de tourisme mais peut bénéficier de labels spécifiques privés.

Pour rappel, lorsque qu’une activité de location de chambres dispose de plus de cinq chambres et d’une capacité d’accueil de plus de 15 personnes, elle ne peut pas s’exercer sous l’appellation “chambres d’hôtes” mais “chambres chez l’habitant”.

Fiscalité de la location meublée

Les revenus générés de la location sont imposables à la fois aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu.

Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son (ou ses) bien(s), selon le régime qu’il a choisi lors de son inscription auprès du greffe ou du service des impôts des entreprises :

• le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ;
• le régime micro-BIC.

Régime réel des bénéfices industriels et commerciaux

Principe

Les loyers issus du (ou des) logement(s) loué(s) meublé(s) sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime réel BIC est une imposition, qui permet à un contribuable de déduire des loyers perçus les frais et charges qu’il supporte pour le ou les logement(s) mis en location, ainsi que les montants provenant des amortissements. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers perçus au titre d’une année d’imposition excède un plafond qui varie en fonction de l’activité ayant généré les revenus locatifs. Le contribuable peut cependant opter pour ce régime si les loyers perçus sont inférieurs.

Statut du propriétaire

Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoirement détenir l’un des statuts suivants :

• loueur de meublé non-professionnel (LMNP) ;
• loueur de meublé professionnel (LMP).

Dates d’application 

Le régime réel BIC s’applique de plein droit tant que les conditions pour en bénéficier sont remplies.

Démarches

Dans le cas du régime réel d’imposition, quel que soit le statut du contribuable (LMNP ou LMP), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (loyer annuel perçu) sur les déclarations :

• n° 2042-C-PRO (CERFA n°11222) ;
• n° 2031 SD (CERFA n°11085) ;
• la liasse n°2033 (CERFA n°15948).

Les avantages du régime réel BIC

Une déduction s’applique sur le montant total des loyers brut perçus sur l’année d’imposition, selon le montant des charges supportées par le propriétaire.

Aussi, le montant des revenus locatifs à déclarer (base imposable) correspond au revenu locatif net de l’année d’imposition, c’est-à-dire le montant des loyers (hors charges) perçu entre le 1er janvier et le 31 décembre d’une même année, auquel est soustrait le montant des charges déductibles de l’année. 
 

Exemple 
Montant du loyer mensuel : 600 €
Montant annuel des charges déductibles : 2.000 €
Revenu locatif net : 5.200 €

Les charges déductibles

Le propriétaire d’un logement qui est mis en location supporte les frais et les charges liés au bien. Les charges déductibles du revenu locatif correspondent aux frais et charges supportés par le propriétaire qu’il pourra déduire de sa déclaration de revenus locatifs.

Pour être déductibles, les charges doivent :

• répondre à certaines conditions générales : 
  • elles doivent se rapporter à un bien procurant un revenu locatif, c'est-à-dire faisant l'objet d'un contrat de location (sont exclus les logements vacants ou le logement dont le contribuable se réserve la disposition, qu'il s'agisse d’une résidence principale ou secondaire) ;
  • elles doivent être payées au cours de l'année pour être valablement déduites des revenus de l'année en cours ;
  • elles doivent pouvoir être justifiées auprès de l'administration fiscale (factures…).
• correspondre à l’une des catégories définies par la loi (liste non exhaustive) :
  • frais de réparation et d'entretien (sous conditions) ;
  • frais de gestion ;
  • amortissements ;
  • primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) ;
  • intérêts des emprunts ;
  • certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)…

Exemples
Ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers impayés, ou encore le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail (sauf si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à la suite de l’état des lieux de sortie ou en cas de loyer impayé).
Sont à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers en retard, les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre, les subventions allouées par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) en vue de l’amélioration de l’habitat, les revenus générés par des locations publicitaires ou encore antennes de téléphonie mobile….

Les conditions à remplir pour bénéficier du régime réel BIC

Pour pouvoir bénéficier du régime réel BIC, il faut que le bénéficiaire :

• loue un (ou des) bien(s) qui génère(nt) des loyers annuels égaux (ou supérieurs) à :
  • 188 700 €, pour les entreprises dont le commerce principal est de fournir un logement sauf exception ;
  • 15 000 €, pour les locations directes ou indirectes de meublés non classés de tourisme ;
  • 77 700 €, pour toutes les autres locations meublées dont les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• loue un (ou des) bien(s) qui génère(nt) des loyers annuels inférieurs aux plafonds ci-dessus mais opte pour le régime réel BIC d’imposition.

Exemple
Chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (206 X 18) /
12 = 309 €

Régime du micro-BIC

Principe

Le régime du micro-BIC est une imposition qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qui permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus par le foyer fiscal. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers du (ou des) logement(s) loué(s) meublé(s) n’excède pas un plafond qui varie en fonction de l’activité ayant généré les revenus locatifs.

Statut du propriétaire

Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoirement détenir l’un des statuts suivants :

• loueur de meublé non-professionnel (LMNP) ;
• loueur de meublé professionnel (LMP).

Dates d’application 

Le régime du micro-BIC s’applique de plein droit tant que les conditions pour en bénéficier sont remplies.

Démarches

Le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son (ou ses) bien(s). Dans le cas du régime du micro-BIC et quel que soit le statut du contribuable (LMNP ou LMP), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (loyer annuel perçu) sur la déclaration n° 2042-C-PRO (CERFA n° 11222) :

• Case 5ND, 5OD ou 5PD pour les LMNP ;
• Case 5KP, 5KP ou 5MP pour les LMP.

Les avantages du régime micro-BIC

Une déduction automatique (ou abattement)  s’applique sur le montant total des loyers bruts perçus sur l’année d’imposition, quel que soit le montant des charges supporté par le propriétaire et son statut (LMP ou LMNP).

Cette déduction varie comme suit :

• 71 %, lorsque le revenu est généré par des entreprises dont le commerce principal est de fournir un logement sauf exception ;
• 30 % lorsque le revenu est généré par des locations directes ou indirectes de meublés non classés de tourisme ;
• 50 % lorsque le revenu est généré par toutes autres locations meublées dont les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
   

Exemple d’un cas général
Loyer annuel perçu : 18.000 €
Montant de l’avantage : 18.000 x 50% = 9.000 €
Revenus à inscrire sur la déclaration : 9.000 €
Le contribuable sera imposé à hauteur de 9.000 € au titre de ses revenus fonciers pour l’année d’imposition en cours.

Les conditions à remplir pour bénéficier du régime du micro-BIC

Pour pouvoir bénéficier de plein droit du régime du micro-BIC il faut que le bénéficiaire respecte les conditions cumulatives suivantes :

• avoir un bien en location et générer des loyers annuels inférieurs à :
  • 188 700 €, pour les entreprises dont le commerce principal est de fournir un logement sauf exception ;
  • 15 000 €, pour les locations directes ou indirectes de meublés non classés de tourisme ;
  • 77 700 €, pour toutes les autres locations meublées dont les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• ne pas avoir opté pour le régime réel d’imposition.

Cas d’exonérations de l’impôt sur le revenu pour les locations en meublée

Le propriétaire peut dans certains cas être exonéré d’impôt sur les revenus issus de la location (ou sous-location) de son bien. 

Pour la location de biens meublés, il faut que les conditions suivantes soient cumulativement respectées :

• la location doit concerner une ou plusieurs pièce(s) au sein de la résidence principale du propriétaire ;
• le locataire doit en faire sa résidence principale (ou temporaire dans le cas d’un salarié saisonnier) ;
• le prix de la location ne doit pas dépasser une limite raisonnable.