Location meublée

Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989.

Définition et régime fiscal

Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée d'une chambre ou d'un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

jusqu'à 72 600 € de revenus locatifs par an, le régime dit "micro BIC" ou "micro-entreprise" s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant deux ans et renouvelable tacitement par période de deux ans ;
au-delà de 72 600 € de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

Exonérations pour les locations meublées situées dans l’habitation principale du bailleur

Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies :

la pièce donnée en location ou sous-location doit faire partie de la résidence principale du bailleur ;
la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous) locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier ;
le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2022 : 192 €/m²/an en Ile-de France, et 142 €/m²/an dans les autres régions). Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les "parties communes").

Exemple : chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (192 X 18) /
12 = 288 €

Précisions

si le montant du loyer dépasse ce plafond, l’intégralité des revenus locatifs seront à déclarer au titre des BIC ;
si la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du locataire, elle sera soumise au régime fiscal applicable aux chambres d’hôtes (le loyer annuel ne doit pas excéder 760 € pour bénéficier de l’exonération).

Tableau comparatif

Caractéristiques	Bail meublé ordinaire (loi du 6.7.89)	Bail mobilité (loi du 6.7.89)	Location meublée saisonnière
Durée du bail	1 an + tacite reconduction / 9 mois sans tacite reconduction (étudiant)	De 1 mois à 10 mois maximum sans tacite reconduction ni renouvellement	Durée déterminée contractuellement (location de courte durée)
Locataires éligibles	Toute personne en capacité de contracter (constitue la résidence principale du locataire)	Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire (constitue sa résidence principale ou secondaire)	Toute personne en capacité de contracter (personne de passage et ne constitue pas sa résidence principale)
Dépôt de garantie	2 mois	Aucun	Libre
Résiliation du contrat par le locataire	Possible avec un préavis de 1 mois	Possible avec un préavis de 1 mois	Impossible sauf motif légitime (faute du bailleur) ou clause du bail
Résiliation du contrat par le bailleur	Possible avec un préavis de 3 mois pour reprendre ou vendre à l’échéance du bail ou pour motif légitime (faute du locataire)	Possible avec un motif légitime (faute du locataire)	Possible avec un motif légitime (faute du locataire)
Charges locatives	Réel ou provisions ou forfait	Forfait	Forfait
Déclaration ou autorisation administrative	Non	Non	Oui (dans les communes qui le mettent en place)
Encadrement de l’évolution des loyers	Oui en zones tendues	Oui en zones tendues	Non
Encadrement expérimental du niveau des loyers	Oui dans les zones définis par décret	Oui dans les zones définis par décret	Non
Droit aux aides au logement (sous conditions)	Oui	Oui (si résidence principale)	Non

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