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Dossier : Vous êtes propriétaire / Bailleur

Impayés de loyer

Caution, assurances et garanties

Comment prévenir les impayés de loyers ?

Certaines précautions à prendre avant et lors de la signature du bail limiteront les risques d’impayés.
Si toutefois le locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, des dispositifs existent pour l’aider à régler sa dette.

Précautions à prendre avant la signature du bail

Avant la signature du bail, il est possible de demander au candidat locataire et à sa caution certains documents afin de s’assurer, notamment, de leur niveau de ressources. La liste des documents exigibles est fixée par la règlementation (décret du 5.11.15).

Précautions à prendre au moment de la signature du bail

Le bailleur peut se prémunir du risque d’impayé de loyer en souscrivant une garantie : soit un cautionnement, soit une assurance. Il n'est pas possible de cumuler les deux, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Dans certaines situations, le locataire peut bénéficier des garanties spécifiques, notamment :

  • la garantie "visale" (dans tous les cas, le bailleur ne peut la cumuler avec un cautionnement ou une assurance "impayés de loyers" couvrant les mêmes risques que le dispositif « Visale ») : pour en savoir plus voir la page "Caution et garantie" ;
  • la caution locative étudiante "Clé".

La souscription d’une assurance

Le bailleur peut s’assurer contre les impayés de loyers en s’adressant à l’assureur de son choix (selon les conditions qu’il proposera), ou, le cas échéant, à l’administrateur de biens qui gère le logement.

Conseil : il est important de comparer les coûts des assurances et les modalités de prise en charge proposés. 

La prime d’assurances "impayés de loyers" est déductible du revenu foncier (sous condition).

La demande de caution

pouvezLe bailleur peut demander la caution d’un tiers (un parent généralement) qui se substituera au locataire en cas de difficulté. Un acte de cautionnement doit être établi au moment de la signature du bail et conformément aux règles de formalismes imposées par la loi : il s’agit d’un engagement important.

Attention : sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti, la caution d’un tiers ne peut pas être exigée si le bailleur personne physique (ou SCI familiale) bénéficie d’une autre garantie, par exemple, s’il a souscrit une assurance contre les impayés de loyer.

Autres moyens de sécurisation du paiement du loyer

Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut être accordée au bailleur par le Fond de solidarité pour le logement (FSL) : le locataire peut le saisir directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social. Il est possible de se renseignez-vous de l’ADIL pour connaître les conditions d’accès au FSL dans le département où se situe le logement.

Si le locataire a besoin d’une aide financière pour verser le dépôt de garantie que le bailleur est en droit de lui demander à l’entrée dans les lieux : il peut  solliciter  soit le FSL, directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social, soit dans certains cas particuliers, un Comité interprofessionnel du logement (CIL / Action Logement).

C’est au locataire d’en faire la demande, avant l’entrée dans les lieux, au CIL auquel son entreprise verse sa participation, si elle y est assujettie, ou auprès du CIL le plus proche de son domicile (jeunes de moins de 30 ans sous certaines conditions, notamment).

Si le locataire a droit à une aide personnelle au logement (allocation de logement – AL ou aide personnalisée au logement - APL), le bailleur doit compléter la demande de versement direct (imprimé Cerfa n° 11362*04) et l’envoyer par courrier à  la caisse d’allocations familiales (CAF) / mutualité sociale agricole (MSA) dont il relève pour que l’aide lui soit versée directement selon le principe du tiers-payant ; en contrepartie, elle sera déduite du montant du loyer. Il est important de rappeler que le bénéfice de l’aide personnelle au logement est réservé aux locataires de logements répondant aux caractéristiques de la décence.

Vos recours

Les recours en cas d’impayés de loyers

Avant d'envisager une procédure judiciaire, il est conseillé au propriétaire, si le locataire est de bonne foi, de rechercher des solutions amiables aux difficultés rencontrées.

Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du locataire, ou d'un impayé exceptionnel lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.
Sans attendre que la situation s'aggrave, il est important de prendre contact avec le locataire afin de rechercher ensemble une solution.

Le bailleur peut proposer au locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Une personne ou un organisme (un FSL ou, avant le 1er janvier 2010, un organisme CIL d’Action Logement) s'est porté caution pour le locataire au moment de la signature du bail :
si le locataire ne peut pas payer son loyer, il est conseillé, dès le premier incident de paiement,  d’en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution. En cas d'aggravation de la situation, il est important d’adresser à la caution un courrier recommandé.

Le bailleur a contracté une assurance "impayés de loyers" : l’impayé sera déclaré à l’assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.

Le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement (AL ou APL).

  • Lorsque le locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge (aide versée directement au propriétaire), le propriétaire doit le signaler à la CAF ou à la CMSA dans un délai de deux mois suivant la constitution de l’impayé. Il doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens le recouvrement de sa créance.
  • Dans le cas où l'APL ou l’AL est versée au locataire et que celui-ci ne paie plus son loyer, la CAF/CMSA demande au bailleur d’indiquer, dans un délai de deux mois, s’il veut obtenir son versement en tiers-payant. Le silence gardé pendant ce délai vaut refus. S’il accepte, l’aide lui sera versée après notification de cette décision au locataire, sauf si ce dernier justifie avoir réglé sa dette dans un délai de deux mois à compter de cette notification.
  • Dans le cas où le locataire est en situation d’impayé, le versement de l’aide au logement est maintenu, sous réserve de la mise en place d’un plan d’apurement, de son respect et de la reprise du paiement de la dépense de logement.
  • Le bailleur auprès duquel l’aide est versée devra signaler à la CAF/CMSA le déménagement de l’allocataire ou la résiliation de son bail dans un délai d’un mois à compter de la date de déménagement ou de la résiliation de son bail (ce délai peut être prolongé d’un mois sous conditions).
  • Définition de l’impayé :

    • APL ou AL versée en tiers-payant : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges => impayé de loyer
    • APL ou AL versée au locataire : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant brut du loyer hors charges => impayé de loyer

Le locataire est en difficulté

  • Le FSL saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide sera versée directement au propriétaire qui la déduira du montant de sa dette.
  • Le propriétaire ou le locataire, notamment, peuvent saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Réunissant les acteurs locaux intervenant en matière de traitement social de l’impayé, de logement et de prévention des expulsions, son rôle est de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté.
  • Le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : la créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.

    L'ADIL délivre des renseignements sur les démarches à effectuer.

    Pour connaître les coordonnées de l’ADIL la plus proche : 08 20 16 75 00 (0,06 € + prix d'appel), le 08 05 16 00 75 ("SOS impayés de loyers" assuré par les ADIL).


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